Factura a particular arrendador de local

[pinko84]

Hola, un propietario particular arrienda un local de negocio, pero solo tiene este local, no es que se dedique profesionalmente a ello. Aún así, el propietario debe facturar con IVA y retención.

Un autónomo profesional le presta servicios este propietario por la presentación de sus modelos de IVA y la declaración de la renta. Mi pregunta es, ¿debe aplicar retención a las facturas que le haga al propietario a pesar de que éste sea un particular o debido a que esta arrendando un local de negocio se le considera profesional?

Un saludo.

[Petrus]

Habida cuenta de que este particular propietario de un local de negocio que lo tiene alquilado a una empresa, por tal circunstancia se ha convertido en "empresario" a efectos del IVA e IRPF, entiendo que el profesional que le gestiona los trámites ante Hacienda deberá igualmente practicarse retención como si de otro cliente empresario (físico o jurídico) se tratase. Lo deduzco por simple aplicación del sentido común.

[oscarmc64]

En mi opinion, puesto que el arrendador, a efectos de IRPF, tributa la renta del alquiler como rendimiento de capital inmobiliario, no ejerce ninguna actividad economica a efectos de IRPF, por tanto, el servicio que le realice el profesional, por la presentación de sus modelos no debe llevar retención, puesto que el arrendador no está obligado a retener.

[Ponteunnickplis]

Buenas tardes Petrus.
Pues vaya jodienda, no. El hecho de tener que presentar un modelo 303 te obliga contratar un profesional que te va a cobrar por dicha gestión y por el hecho mismo de pagarle te generará una nueva obligación (la presentación de los modelos 111 y 190), gestión que a su vez le tendrás que encomendar a dicho profesional y por la que tendrás que volver a pagarÔǪ
A ver qué te parece este planteamiento para intentar ahorrarle unos eurillos al propietario.
Efectivamente la legislación de IVA el alquiler es considerado actividad económica. A efectos de IRPF, según tengo entendido, para que se considere actividad económica, se necesita tener un empleado a jornada completa, si no es así, ese ingreso se declara como rendimiento de capital.
Teniendo en cuenta que según la legislación de IRPF están obligadas a retener las personas físicas cuando satisfagan rentas en el ejercicio de su actividad. SI el alquiler no es considerado Actividad Económica entiendo que la renta satisfecha no estaría sujeta a retención.
Seguramente habrá alguna consulta vinculante que diga lo contrario. La Agencia tributaria es mucho de barrer para casaÔǪ
Saludos.

[Ponteunnickplis]

Cachis Oscar llevaba yo mi buen rato intentando darle cuerpo a mi post y vas tú y en un periquete te lo ventilas, rápido, conciso y claroÔǪ

Nos hemos cruzado. En mi descargo diré que bueno el miedo escénico a discrepar con Petrus me ralentizado un pocoÔǪ

Por cierto Oscar, sigo dándole vueltas a lo que me pasaste, rumiándolo un poquito. Me queda claro tu postura y aunque la veo un pelín ingenua, ojalá tengas razón y aciertes en tu planteamiento. Cuando llegue a alguna conclusión si es que llego (eso si, no esperes gran cosa) te la haré saber. Por ahora voy a espera un poquito a ver si sale alguna consulta vinculante para ver por donde van los tiros, yo todavía tengo mis dudas. .. La verdad es que la última vez acerté o tuve suerte, no toque ninguna escritura para hacer el cargo administrador retribuido, pero la suerte se agotaÔǪ.

Saludos y buena semana a los dos.

[Petrus]

Valga pues la opinión de oscarmc64, como solución al tema. Por mi parte ya dejaba dicho en mi aportación que lo" deducía por simple aplicación del sentido común" , con lo cual ya dejaba la cosa susceptible de mejor opinión; como se ha demostrado una vez más que los temas sujeto a regulación, a veces el sentido común falla.

[oscarmc64]

Buenas Tardes

NUM-CONSULTA V3316-14

ORGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

FECHA-SALIDA 12/12/2014

NORMATIVA Ley 35/2006, art. 99
Ley 37/1992, arts. 4, 5, 11 y 20
RIRPF RD 439/2007, arts. 75 y 76

DESCRIPCION-HECHOS El consultante tiene arrendados dos locales, uno a una asociación religiosa para sus reuniones, y otro a una persona física que lo utiliza como almacén-trastero, sin que en ambos casos se ejerza actividad económica alguna en dichos locales.

CUESTION-PLANTEADA Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido y sometimiento a retención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

CONTESTACION-COMPLETA 1. El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que "Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.ÔÇØ.
El artículo 5 de la misma Ley establece, en cuanto al concepto de empresario o profesional, lo siguiente:
ÔÇ£Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
().
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
().
Igualmente, el artículo 11 de la Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios de la siguiente forma:
ÔÇ£Uno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
Dos. En particular, se consideran prestaciones de servicios:
().
2º Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.ÔÇØ.
Así pues, en virtud del artículo 5.Uno.c) de la Ley 37/1992, el consultante adquirirá la condición de empresario o profesional, si no la tenía con anterioridad, por el arrendamiento de locales de su propiedad, debiendo cumplir con las obligaciones materiales y formales derivadas del Impuesto.
El arrendamiento de locales objeto de consulta, por tanto, estará sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:
"23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
(...)
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La exención no comprenderá:
a') Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.
b') Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial
c') Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.
d') Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.
e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
f') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
g') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
h') La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a'), b'), c'), e') y f') anteriores.
i') La constitución o transmisión de derechos reales de superficieÔÇØ.
De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble sólo estará exento cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, bajo una serie de condiciones, de tal manera que estará sujeto y no exento en cualquier otro caso, con independencia de que el arrendatario desarrolle o no en el mismo una actividad económica.
Así pues, en ambos casos objeto de consulta, el propietario de los locales arrendados deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre los arrendatarios, quedando estos obligados a soportarlo.
2. El sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra recogido en el artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), y desarrollado en el 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo). El apartado 2 del mencionado precepto reglamentario determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A su vez, el apartado 3, letra g), del mismo artículo excepciona de la obligación de retener o ingresar a cuenta los siguientes supuestos:
ÔÇ£1º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de HaciendaÔÇØ.
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, donde se establece lo siguiente:
ÔÇ£Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...).ÔÇØ
Conforme con lo expuesto, y en tanto no resulte aplicable ninguno de los supuestos previstos en el artículo 75.3.g) del RIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de los locales estarán sometidos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en cuanto sean satisfechos por una persona o entidad obligada a retener.
En el caso del arrendamiento del local a una persona física que no desarrolla actividad económica alguna en el mismo, no existirá obligación de practicar retención sobre las rentas que satisfaga por el citado arrendamiento.
Por tanto, el sometimiento a retención operará únicamente respecto al local arrendado a la asociación religiosa, en cuanto entidad obligada a retener, conforme al artículo 76.1.a) del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria

[Petrus]

Gracias por facilitarnos el soporte legal de la exención a retener. Resulta concluyente.

[pinko84]

Muchas gracias por las aportaciones a este asunto. Veo lógico que si el alquiler es a una persona física que no desarrolla actividad económica, no esté sujeta a retención dicha renta que reciba el propietario.

Pero en el caso planteado inicialmente, el propietario particular contrata a un profesional para que le haga sus modelos de IVA, el profesional le deberá pasar factura y aquí está el tema de la retención. Debe retenerle el propietario del local al profesional por la prestación de estos servicios? O al no considerarse actividad económica, por no contar con un empleado, y tributar dichas rentas como rendimientos de capital inmobiliario, no debe retenerle?

El hecho de darse de alta en el modelo 037 y presentar autoliquidaciones de IVA te convierte un profesional a estos efectos?

No termino de tenerlo claro. SI hubiera retención, habría que declarar los rendimientos como de actividades económicas y no como rendimientos del capital inmobiliario?

Un saludo.

[oscarmc64]

Que dificil me es explicarme en un foro. A ver si otro forero te lo resuelve.