Apertura: Aportaciones inmuebles en constitución de empresa

[raqmar]

Buenos días a todos. Después de unos años, estoy trabajando nuevamente como contable. Y, ciertamente, se notan los años de no trabajar la contabilidad... Además de que siempre he llevado contabilidades de empresas ya creadas, por lo que la constitución de la empresa se me queda en recuerdos de las clases en la universidad...

El caso es que estoy en una empresa de nueva creación, en la que el socio ha aportado como capital social determinados inmuebles y participaciones de una sociedad, y tengo algunas dudas al respecto:

1. La empresa se dedica como actividad principal al alquiler de esos inmuebles. Es por ello que no sé si tratarlos como Construcciones (211) o como Inversiones Inmobiliarias (221). He estado buscando por internet y hay discrepancias, ya que la norma dice (es lo que yo interpreto) que debería tratarse como una Inversión Inmobiliaria, pero he leído también que al ser la actividad principal el alquiler de estos inmuebles, podría contabilizarse en la (211)Construcciones.

2. Ya he separado la parte correspondiente al suelo y a la construcción. Algunos inmuebles tenían una hipoteca a nombre del socio (que un par de meses después se subrogaron a nombre de la empresa). Pongamos, por ejemplo, que la parte del suelo es 500.000? y las construcciones 800.000?, las hipotecas 300.000? y el capital social 1.000.000?. El asiento de constitución que tengo planteado es el siguiente:
(220) 500.000
(221) 800.000 a (551) 300.000
a (100) 1.000.000
¿Sería correcto de esta forma, separando suelo y edificación y señalando las hipotecas como (551) hasta que se produzca la subrogación?

3. Los gastos de AJD, Notaría, Registro, Gestoría... para la tramitación de estas aportaciones, debería activarlos e incluirlos como mayor valor de la aportación en la fecha en que se devenguen ¿es así? (en proporción a suelo-construcción).
Los gastos de la constitución propiamente dicha (Notaría: escritura constitución, Inscripción en RM...) con cargo a (113).

4. Para la amortización, al tratarse de más de 10 inmuebles, ¿me recomendáis crear subcuentas o sólo la (682)(282)?
Algunos inmuebles tienen más de 10 años de antigüedad, por lo que se pueden considerar como "usados" y amortizar al doble de coeficiente lineal que si fuesen considerados nuevos.

5. ¿Qué recomendáis? Amortizar al máximo de años (100 para inmuebles nuevos, 50 para usados) o al mínimo (50-25)? No sé muy bien qué es lo que sería más recomendable para la empresa.

Uf! Sé que estoy pidiendo demasiado, pero si me pudieseis echar una mano os lo agradecería, porque no hago más que buscar información y no termino de aclarar mis dudas...

Muchísimas gracias de antemano a todos!!!!!!

[Petrus]

En principio si la empresa tiene por actividad el alquiler de inmuebles deberás aplicar como contabilidad la adaptación del PGC para el sector Inmobiliario.
Ver: http://www.gabilos.com/webcontable/tabl ... 281294.htm
De tal manera , según dicha adaptación, los inmuebles tendrán un solo encaje en el sub-grupo
221-Inmuebles para arrendamiento
2210. Solares edificados para arrendamiento (*).
2211. Construcciones para arrendamiento
Deberás pues plantear el asiento de constitución en base a:
Debe: 500.00 22111-Construcciones pª arrendtº - Terreno-
800.000 22112-Construcciones pª arrendtº- Edificio-
Haber: 300.000 553. Cuenta corriente con socios y administradores
1.00.0 100-Capital social
En cuanto a los gastos de toda la tramitación parece idóneo entender por separados aquellos simples de la escritura de constitución, con cargo a la 113 , de los de transmisión de propiedad de los inmuebles como mayor valor de adquisición los mismos, tal como propones.
Por descontado la activación de los inmuebles debe realizarse de manera individual en sub-cuentas dentro las 22111-22112 y de las 2821x-Fondo amortización.
Por lo que respecta a las amortizaciones lo serán por la vida útil estimada, con la oportunidad de coincidencia con los máximos (2 %) permitidos fiscalmente para que sean deducibles según las tablas oficiales, a fin de evitar ajustes por variantes temporarias. Los calificativos fiscalmente como usados (superiores a los 10 años) se puede aplicar el duplo del máximo en tablas.
Espero haberte correspondido.

[raqmar]

Gracias Petrus!! No había ni pensado en la adaptación sectorial porque el asesor que ha iniciado la contabilidad (yo quiero llevarla de manera interna la empresa para un mayor control por mi parte) ha utilizado el PGC-Pymes. Realmente la actividad principal declarada a Hacienda es "Alquiler de Locales", por lo que ciertamente tengo que utilizar la adaptación del PGC-Inmobiliarias. Mil gracias por este detalle!!!!! Lo que no entiendo es porque la asesoría no ha caído en ello...

Por lo demás, me has aclarado todas las dudas con tu respuesta, te lo agradezco enormemente!